{"id":7483,"date":"2026-03-21T12:02:11","date_gmt":"2026-03-21T12:02:11","guid":{"rendered":"https:\/\/dev.steimle-consulting.ch\/2026\/03\/21\/acquisto-di-proprieta-residenziali-in-svizzera-quadro-legislativo-2\/"},"modified":"2026-05-22T09:06:23","modified_gmt":"2026-05-22T09:06:23","slug":"erwerb-schweiz-grundvermoegen-ueberblick","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dev.steimle-consulting.ch\/de\/2026\/03\/21\/erwerb-schweiz-grundvermoegen-ueberblick\/","title":{"rendered":"Erwerb von in der Schweiz gelegenen Grundverm\u00f6gen zu Wohnzwecken: ein \u00dcberblick"},"content":{"rendered":"<div class=\"fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-1 fusion-flex-container has-pattern-background has-mask-background nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling\" style=\"--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;\" ><div class=\"fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap\" style=\"max-width:1248px;margin-left: calc(-4% \/ 2 );margin-right: calc(-4% \/ 2 );\"><div class=\"fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-0 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column\" style=\"--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:20px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-order-medium:0;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-order-small:0;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;\"><div class=\"fusion-column-wrapper fusion-column-has-shadow fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column\"><div class=\"fusion-separator fusion-full-width-sep\" style=\"align-self: center;margin-left: auto;margin-right: auto;margin-top:20px;width:100%;\"><\/div><div class=\"fusion-text fusion-text-1\"><p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Erwerb von in der Schweiz gelegene Immobilien durch Ausl\u00e4nder, die nicht in der Schweiz steuerlich ans\u00e4ssig sind<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Ausl\u00e4nderinnen und Ausl\u00e4nder, die schweizerisches Wohneigentum erwerben wollen, m\u00fcssen grunds\u00e4tzlich vor dem Kauf eine Bewilligung der zust\u00e4ndigen kantonalen Beh\u00f6rde einholen, da der Kauf ansonsten ung\u00fcltig ist.<\/p>\n<p>Grunds\u00e4tzlich ist der Immobilienerwerb f\u00fcr gewerbliche und berufliche Zwecke jedoch Bewilligungsfrei.<\/p>\n<p>Ein Ausl\u00e4nder kann n\u00e4mlich eine Genehmigung f\u00fcr den Erwerb einer Ferienwohnung in einem Ort erhalten, der von den jeweiligen kantonalen Beh\u00f6rden als Ferienort ausgewiesen ist. Jede Bewilligung muss auf das j\u00e4hrliche Kontingent angerechnet werden, das der Bund den Kantonen f\u00fcr Ferienh\u00e4user und Hotel-Eigentumswohnungen zuweist. Die Kantone und Gemeinden k\u00f6nnen ihre eigenen Beschr\u00e4nkungen anwenden, die noch strenger sein k\u00f6nnen und Beschr\u00e4nkungen der pers\u00f6nlichen Nutzungszeit und der Wohnfl\u00e4che beinhalten. Zudem d\u00fcrfen Ausl\u00e4nderinnen und Ausl\u00e4nder Immobilien nur unter ihrem eigenen Namen und keinesfalls \u00fcber eine Firma erwerben. Diese Bestimmungen sind in der so genannten &#8222;Lex Koller&#8220; festgelegt.<\/p>\n<p><u>Aus steuerlicher Sicht<\/u> unterliegen im Ausland steuerlich ans\u00e4ssige Personen aufgrund eines Immobilienbesitzes in der Schweiz einer beschr\u00e4nkten Besteuerung ihres in der Schweiz gelegenen unbeweglichen Verm\u00f6gens, was zu einer Einkommens- und Verm\u00f6gensbesteuerung f\u00fchrt.<\/p>\n<p>Insbesondere sind ausl\u00e4ndische Immobilieneigent\u00fcmer verpflichtet, in ihrer Schweizer Steuererkl\u00e4rung <u>zur Berechnung \u00a0der Einkommenssteuer auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene<\/u> einen (von der zust\u00e4ndigen kantonalen Beh\u00f6rde festgelegten) fiktiven Mietwert (Eigenmietwert) f\u00fcr die von ihnen selbst benutzte Immobilie zu deklarieren; Hypothekarzinsen und bestimmte Reparatur- und Instandhaltungskosten werden grunds\u00e4tzlich als steuerlich zul\u00e4ssige Abz\u00fcge betrachtet \u00a0(jeder Kanton legt die Bedingungen fest). F\u00fcr die Bestimmung des Steuersatzes, der f\u00fcr die Besteuerung des schweizerischen steuerpflichtigen Nettoeinkommens gilt, wird jedoch das weltweite Einkommen des ausl\u00e4ndischen Steuerpflichtigen herangezogen (sogenannter Progressionsvorbehalt).<\/p>\n<p>Wird die Immobilie vermietet (es gelten strenge Beschr\u00e4nkungen, <a href=\"https:\/\/dev.steimle-consulting.ch\/de\/2026\/03\/22\/ferienvohnungen-in-der-schweiz-einschrankungen\/\">siehe Artikel hier<\/a>), so ist das steuerpflichtige Einkommen die vom Mieter tats\u00e4chlich erhaltene Miete, und es gelten die gleichen Regeln wie oben beschrieben in Bezug auf die steuermindernden Faktoren.<\/p>\n<p>F\u00fcr die <u>Verm\u00f6genssteuer <\/u>(die Besteuerung erfolgt auf kantonaler und kommunaler Ebene) wird der von der zust\u00e4ndigen kantonalen Beh\u00f6rde ermittelte Steuerwert der Immobilie ber\u00fccksichtigt und mit einem Steuersatz besteuert, der das weltweite bewegliche und unbewegliche Verm\u00f6gen des ausl\u00e4ndischen Steuerpflichtigen ber\u00fccksichtigt.<\/p>\n<p><strong>Bitte beachten Sie<\/strong>, dass am 28. September 2025 eine Reform der Besteuerung von Wohnimmobilien verabschiedet wurde, mit der der Mietwert und die Abzugsf\u00e4higkeit von Zinsaufwendungen und Instandhaltungskosten abgeschafft wurden. Diese Steuerreform soll am 1. Januar 2029 in Kraft treten.<\/p>\n<p><u><a href=\"https:\/\/steimle-consulting.ch\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/Reform-der-Besteuerung-von-Wohneigentum_10.10.25_DE-1.pdf\">Klicken Sie hier, um unseren speziellen Artikel zu lesen.<\/a><\/u><\/p>\n<p>Im Kanton Tessin wird zudem eine j\u00e4hrliche Grundsteuer von 1 %0 pro Jahr auf kommunaler Ebene auf den Steuerwert erhoben.<\/p>\n<p>Die steuerliche Erfassung der in der Schweiz gelegenen Immobilie im Wohnsitzland des ausl\u00e4ndischen Steuerpflichtigen h\u00e4ngt davon ab, ob ein Steuerabkommen zwischen der Schweiz und dem Wohnsitzstaat in Kraft ist. Besteht ein solches Abkommen, so steht nach dem OECD-Musterabkommen das alleinige Besteuerungsrecht f\u00fcr Immobilien dem Land zu wo die Immobilie gelegen ist (d.h. der Schweiz). Besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen so wird das interne Recht des Wohnsitzstaates die steurliche Erfassung bestimmen.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Erwerb von Schweizer Wohnimmobilien durch in der Schweiz steuerlich ans\u00e4ssige Ausl\u00e4nder<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Sofern eine Person als <u>EU-\/EFTA-B\u00fcrgerin oder -B\u00fcrger<\/u> ihren steuerlichen Wohnsitz in der Schweiz hat, hat sie Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung B, wenn sie ausreichende finanzielle Mittel zum Unterhalt vorweisen kann. Nach 5 Jahren Aufenthalt hat die ausl\u00e4ndische Person Anspruch auf eine Niederlassungsbewilligung des Typs C, allerdings ohne garantierten Anspruch. Inhaber einer Aufenthaltsbewilligung B haben bez\u00fcglich \u00a0Immobilienerwerb die gleichen Rechte wie Schweizer B\u00fcrger mit Wohnsitz in der Schweiz ( rechtliche Gleichstellung) \u00a0und k\u00f6nnen daher in der Schweiz jede Immobilie f\u00fcr den pers\u00f6nlichen Gebrauch als Erstwohnsitz, Zweitwohnsitz und Wohn- oder Gesch\u00e4ftsimmobilien auch zu Investitionszwecken erwerben. Bei einem geplanten Umzug in die Schweiz kann der Immobilienerwerb (mittels notarieller Beurkundung) bereits vor der Freigabe der B-Bewilligung erfolgen, der Eintrag ins kantonale Grundbuch jedoch \u00a0&#8211; der das rechtliche Eigentum definitiv \u00fcbertr\u00e4gt &#8211;\u00a0 erst dann, wenn die B-Aufentshaltsbewilligung vorliegt.<\/p>\n<p>F\u00fcr <u>Nicht-EU-\/EFTA-B\u00fcrger (Drittstaatenangeh\u00f6rige) <\/u>sind die Regeln f\u00fcr den Erwerb einer Aufenthaltsbewilligung strenger und an den Nachweis entsprechender finanzieller Mittel oder einer unternehmerischen T\u00e4tigkeit gekn\u00fcpft, welche den Zuzug des Antragstellers f\u00fcr den gew\u00e4hlten Schweizer Kanton von Interesse ist. Als Inhaber einer Aufenthaltsbewilligung B kann die ausl\u00e4ndische Person <u>ohne Bewilligung ihren Erstwohnsitz <\/u>zur pers\u00f6nlichen Nutzung erwerben. Der Erwerb eines ungew\u00f6hnlich gro\u00dfen Grundst\u00fccks als Erstwohnsitz erfordert eine Best\u00e4tigung der kantonalen Beh\u00f6rde.Eine Zweitwohnung kann nur dann erworben werden, wenn die Person mit einer Aufenthaltsgenehmigung B eine entsprechend Genehmigung der Beh\u00f6rde einholt. Inhaber einer Aufenthaltsbewilligung B, die ihren effektiven steuerlichen Wohnsitz in der Schweiz haben, k\u00f6nnen erst dann ohne Einschr\u00e4nkungen Grundverm\u00f6gen in der Schweiz \u00a0erwerben \u00a0und in diese investieren, wenn sie die Wohnsitz-\/Niederlassungsbewilligung C erhalten haben.<\/p>\n<p><u>Die Finanzierung oder Teilfinanzierung des Immobilienerwerbs durch einen nicht in der Schweiz<\/u> <u>ans\u00e4ssigen Gl\u00e4ubiger<\/u> kann zu Bewilligungspflichten f\u00fchren wenn der ausl\u00e4ndische Gl\u00e4ubiger eine eigentums\u00e4hnliche Position haben sollte. Diesbez\u00fcglich ist eine vorherige Abkl\u00e4rung unbedingt notwendig.<\/p>\n<p><u>Besteuerung von in der Schweiz steurlich ans\u00e4ssige Ausl\u00e4nder mit Grundvermogen<\/u>: Die steuerliche Ans\u00e4ssigkeit in der Schweiz f\u00fchrt zu einer Einkommensbesteuerung auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene auf der Grundlage des weltweiten Einkommens (<strong>unbeschr\u00e4nkte Besteuerung)<\/strong>; im Ausland erzielte Mieteinnahmen werden jedoch nur zur Ermittlung des anwendbaren Steuersatzes ber\u00fccksichtigt. Zur besonderen steuerlichen Behandlung ausl\u00e4ndischer Personen, die sich f\u00fcr die g\u00fcnstige &#8222;Pauschalbesteuerung&#8220; entschieden haben, siehe unsere Informationsartikel in unserer Website www.steimle-consulting.ch.<\/p>\n<p>Dar\u00fcber hinaus erheben Kantone und Gemeinden Verm\u00f6genssteuern auf das schweizerische unbewegliche Nettoverm\u00f6gen und das weltweite bewegliche Nettoverm\u00f6gen (Marktwert des Verm\u00f6gens abz\u00fcglich Schulden). Der anzuwendende Steuersatz wird auf der Grundlage des weltweiten Verm\u00f6gens einschlie\u00dflich ausl\u00e4ndischer Grundst\u00fccke ermittelt, wobei diese ausl\u00e4ndischen Grundst\u00fccke dann jedoch von der Steuerbemessungsgrundlage ausgenommen werden.<\/p>\n<p>Im Kanton Tessin wird, wie bereits erw\u00e4hnt, eine j\u00e4hrliche Grundsteuer von 1 %0 auf den Steuerwert f\u00e4llig.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Grundst\u00fcckgewinnsteuer<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Alle Kantone erheben eine Grundst\u00fccksgewinnsteuer auf den Gewinn, der beim Verkauf von Schweizer Grundst\u00fccken erzielt wird. Der anwendbare Steuersatz ist je nach Kanton und je nach Haltedauer der Liegenschaft sehr unterschiedlich. Um Spekulationen vorzubeugen, f\u00fchrt das kurzfristige Halten zu einer erh\u00f6hten Besteuerung. Im Kanton Tessin schwankt der Steuersatz f\u00fcr Grundst\u00fccksgewinne zwischen 4 % (bei einer Haltedauer von mehr als 30 Jahren) und 31 % (bei einer Haltedauer von &lt; 1 Jahr).<\/p>\n<p>Mehrheitsbeteiligungen an Immobilien-Holdinggesellschaften unterliegen ebenfalls der Grundst\u00fccksgewinnsteuer, da die Aktien-oder Anteils\u00fcbertragung eine wirtschaftliche Hand\u00e4nderung des Eigentums\u00a0 der Immobilie qualifiziert.<\/p>\n<p>Zudem l\u00f6st der Verkauf von Grundst\u00fccken grunds\u00e4tzlich die Grunderwerbssteuer auf kantonaler und kommunaler Ebene aus.<\/p>\n<\/div><div class=\"fusion-separator fusion-full-width-sep\" style=\"align-self: center;margin-left: auto;margin-right: auto;margin-top:40px;width:100%;\"><\/div><div class=\"fusion-text fusion-text-2 paragrafo-disclaimer\" style=\"--awb-font-size:11px;\"><p><strong>F\u00fcr weitere Informationen zu den oben genannten Themen stehen wir\u00a0 gerne zu Ihrer Verf\u00fcgung<\/strong><\/p>\n<p>Der Inhalt dieses Dokuments stellt keine Beratung dar, sondern dient lediglich zu Informationszwecken. Es liegt in der Verantwortung jedes Nutzers und\/oder Empf\u00e4ngers dieser Informationen, sicherzustellen, dass seine Handlungen mit den entsprechenden Gesetzen und Vorschriften, an die er gebunden ist, \u00fcbereinstimmen, und eine angemessene professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. <strong>Steimle &amp; Partners Consulting SA <\/strong>\u00fcbernimmt keine Verantwortung f\u00fcr Sch\u00e4den, Strafen oder andere Verpflichtungen, die sich direkt oder indirekt aus Handlungen oder Unterlassungen ergeben k\u00f6nnen, die durch die oben genannten Informationen verursacht oder als Folge davon getroffen wurden. F\u00fcr weitere Informationen oder Ratschl\u00e4ge zu dem oben genannten Thema wenden Sie sich bitte an uns.<\/p>\n<\/div><div ><a class=\"fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-1 fusion-button-default-span fusion-button-default-type\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\" href=\"https:\/\/dev.steimle-consulting.ch\/wp-content\/uploads\/2026\/04\/Sintesi-acquisto-immobili-in-Svizzzera-da-stranieri.pdf\"><span class=\"fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default\">PDF DOWNLOAD<\/span><\/a><\/div><div class=\"fusion-separator fusion-full-width-sep\" style=\"align-self: center;margin-left: auto;margin-right: auto;margin-top:100px;width:100%;\"><\/div><div class=\"fusion-title title fusion-title-1 fusion-sep-none fusion-title-text fusion-title-size-three\" style=\"--awb-margin-top-small:0px;--awb-margin-right-small:0px;--awb-margin-bottom-small:20px;--awb-margin-left-small:0px;\"><h3 class=\"fusion-title-heading title-heading-left\" style=\"margin:0;\">Ebenfalls von Interesse&#8230;<\/h3><\/div><div class=\"fusion-blog-shortcode fusion-blog-shortcode-1 fusion-blog-archive fusion-blog-layout-grid-wrapper fusion-blog-infinite fusion-blog-no-images\"><style type=\"text\/css\">.fusion-blog-shortcode-1 .fusion-blog-layout-grid .fusion-post-grid{padding:20px;}.fusion-blog-shortcode-1 .fusion-posts-container{margin-left: -20px !important; margin-right:-20px !important;}<\/style><div class=\"fusion-posts-container fusion-posts-container-infinite fusion-posts-container-load-more fusion-blog-layout-grid fusion-blog-layout-grid-3 isotope fusion-blog-equal-heights\" data-pages=\"6\" data-grid-col-space=\"40\" style=\"margin: -20px -20px 0;min-height:500px;\"><article id=\"blog-1-post-7487\" class=\"fusion-post-grid post-7487 post type-post status-publish format-standard hentry category-factsheets-en-de\">\n<div class=\"fusion-post-wrapper\" 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href=\"https:\/\/dev.steimle-consulting.ch\/de\/2026\/03\/23\/steuerrisiken-bei-querschenkungen-in-der-erbteilung\/\">Erbschafts- und Schenkungssteuern: Steuerrisiken bei Querschenkungen in der Erbteilung<\/a><\/h2><p class=\"fusion-single-line-meta\"><span class=\"vcard\" style=\"display: none;\"><span class=\"fn\"><a href=\"https:\/\/dev.steimle-consulting.ch\/de\/author\/donatella\/\" title=\"Beitr\u00e4ge von donatella\" rel=\"author\">donatella<\/a><\/span><\/span><span class=\"updated\" style=\"display:none;\">2026-05-22T09:09:41+00:00<\/span><span>M\u00e4rz 2026<\/span><span class=\"fusion-inline-sep\">|<\/span><\/p><div class=\"fusion-content-sep sep-double sep-solid\"><\/div><\/div><div class=\"fusion-meta-info\"><div class=\"fusion-alignleft\"><a class=\"fusion-read-more\" href=\"https:\/\/dev.steimle-consulting.ch\/de\/2026\/03\/23\/steuerrisiken-bei-querschenkungen-in-der-erbteilung\/\" aria-label=\"More on Erbschafts- und Schenkungssteuern: Steuerrisiken bei 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